Najem krótkoterminowy lokalu okiem architekta wnętrz

Spread the love

W ciągu ostatnich lat zauważamy rosnącą popularność tzw. najmu krótkoterminowego. To specyficzny segment rynku nieruchomości, który gwarantuje wysoką stopę zwrotu przy relatywnie niskim stopniu ryzyka. Zdaniem architektów wnętrz zysk może być znacząco wyższy niż w przypadku najmu w celach mieszkaniowych – przychód w przypadku najatrakcyjniejszych lokali może sięgać od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie.

Naturalnie nie ma róży bez kolców. Najem krótkoterminowy wiąże się bowiem z większym nakładem pracy i kosztami eksploatacji, należy również zapewnić regularne remonty i serwis sprzątający. To działalność nie tylko dla właścicieli nieruchomości. Usługi w zakresie opieki nad lokalem oraz zarządzania najmem coraz częściej świadczą wyspecjalizowane podmioty. Wiele osób decyduje się także na działalność opartą na podnajmie. W celu uniknięcia ponoszenia wysokich koszów, warto zabezpieczyć się adekwatną kaucją, dlatego tak ważne jest odpowiednie zredagowanie umowy – najlepiej pod okiem wyspecjalizowanego w tym zakresie architekta wnętrz.

Na co zwrócić uwagę inwestując w najem długoterminowy?

Wymagania najemców krótkoterminowych są inne, niż w przypadku najmu w celach mieszkaniowych. Kluczowe znaczenie odgrywa lokalizacja i dobra komunikacja. Największą popularnością cieszą się apartamenty w średnim standardzie, w centrach dużych miast oraz miejscowościach turystycznych.

Z perspektywy klienta najem krótkoterminowy stanowi atrakcyjną alternatywę dla hoteli. Najemcy poszukują awangardowych, unikalnych wnętrz, odbiegających od monotonnych standardów hotelowych. Dodatkowym atutem może być np. klimatyczna okolica lub atrakcyjny widok z okna. Mieszkanie powinno być wyposażone w dodatkowy sprzęt, umożliwiający codzienne funkcjonowanie – w pełni wyposażoną kuchnię i łazienkę. Z uwagi na specyfikę najmu krótkoterminowego, architekci wnętrz doradzają inwestycję w trwałe, odporne na zniszczenia materiały. Odpowiedni standard wykończenia lokalu, jego wyposażenie i dodatkowe udogodnienia spowodują, że będzie konkurencyjny w stosunku do hoteli, hosteli czy innych tego typu ofert.

Najem krótkoterminowy – aspekty podatkowe

Kwestia opodatkowania najmu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest złożona i wymaga przemyślenia, gdyż ustawodawca przewiduje kilka sposobów jego rozliczania. Co do zasady, wybór formy rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem, niemniej podatnik musi dokonać zgłoszenia formy opodatkowania w terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w przypadku działalności gospodarczej – za pośrednictwem CEIDG – mówi Maciej Balcerek z warszawskiej agencji architektonicznej Perfect Space.

Stawka podatku będzie różna, w zależności od tego czy zostanie on uznany za tzw. najem prywatny czy najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu1, podatnik może wybrać opodatkowanie:

  1. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych: stawka 8,5 % od przychodów małżonków z najmu do 100 tys. zł rocznie oraz stawka 12,5 % od nadwyżki tych przychodów ponad 100 tys. zł rocznie;
  2. na zasadach ogólnych (18%, 32 % od dochodu, gdyż uzyskane przychody z najmu pomniejsza się, m.in. o poniesione koszty, np. koszty remontów lokalu, amortyzację, niemniej dolicza się dochody z najmu do pozostałych dochodów z innych źródeł).

Powyższe formy opodatkowania dotyczą tzw. najmu okazjonalnego. Jeżeli jednak przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza2. Co do zasady, najem krótkoterminowy jest uznawany za działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy został zarejestrowany przez podatnika. Nosi on cechy działalności gospodarczej z uwagi na zarobkowy cel oraz zorganizowany i ciągły charakter. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może być opodatkowany:

  1. na zasadach ogólnych (18%, 32% od dochodu, a zatem z uwzględnieniem kosztów);
  2. podatkiem liniowym wg stawki 19% od przychodu.

Na uwagę w opisywanych kwestiach zasługuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 lutego 2016 roku, sygn. akt II FSK 3422/1 oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 października 2017 roku, znak: 0111-KDIB2-3.4011. 141.2017.2.AB. Jedynie na marginesie warto wskazać, że jeżeli podatnik prowadzi wynajem pokoi gościnnych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (PKD 55.20.Z), przychody z najmu podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 17%.

Źródła:

  • ustawa z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2168, z późn. zm.);

  • ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2157, z późn. zm.);

  • ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.);

  • ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.);

  • ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610, z późn. zm.).

1 art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2 art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *