Wielu naszych czytelników nie ma świadomości, że moment odbioru technicznego mieszkania nie zawsze musi się pokrywać z odbiorem kluczy.

Kto robi odbiór mieszkania?

W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym moment odbioru technicznego mieszkania różni się od momentu przekazania przez dewelopera kluczy do nowej nieruchomości. Wbrew pozorom to nie to samo!

W artykule wskazujemy też, na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania. O ile odbioru technicznego mieszkania w świetle ustawy deweloperskiej można dokonać samemu, zachęcamy do skorzystania podczas odbioru z pomocy i ekspertyzy inżyniera wyspecjalizowanego w dokonywaniu odbiorów technicznych. Nawet doświadczony budowlaniec nie zna wszystkich norm budowlanych dotyczących mieszkań deweloperskich i nie wie, jak zachować się podczas podpisywania protokołu odbioru. Skorzystanie z usług fachowego „odbieracza” pozwala nie tylko zmusić dewelopera do naprawy (często kilkudziesięciu usterek), ale umożliwia uzyskanie od dewelopera rabatu na końcowym etapie procesu kupna nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Odbiór techniczny to nie to samo co przekazanie kluczy!

Często nasi klienci korzystający z usługi odbioru technicznego nie zdają sobie sprawy, że odbiór techniczny mieszkania lub domu nie jest tym samym co przekazanie, czy odbiór kluczy. Odbiór techniczny to sprawdzenie przez nabywcę mieszkania, czy deweloper wykonał lokal/dom zgodnie z umową deweloperską. Z odbioru obowiązkowo spisuje się protokół, w którym nabywca zgłasza wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.

Przekazanie kluczy to moment, kiedy przechodzi na nas „posiadanie” mieszkania (przekazanie kluczy nie czyni nas właścicielami mieszkania; posiadanie nie jest tożsame z własnością). Przekazanie kluczy jest więc tym samym, co „wydanie mieszkania”. W momencie przekazania mieszkania, przechodzą na nas wszystkie „ciężary i koszty” związane z mieszkaniem (np. opłaty za media, obowiązek czynszu). Od momentu przekazania mieszkania: (1) deweloper nie ma prawa wejść do mieszkania; (2) spisuje się stan liczników (nabywca zaczyna ponosić opłaty za media) (3) nabywca ponosi ryzyko uszkodzenia lokalu. Warto też pamiętać, że umowy deweloperskie mogą posługiwać się synonimami na określenie wydania mieszkania: np. “wydanie kluczy”, “przejście opłat za media”, “przeniesienie posiadania” itp.

Kiedy następuje odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Czy moment odbioru mieszkania pokrywa się z przekazaniem kluczy?

To, czy moment wydania mieszkania/przekazania kluczy pokrywa się z odbiorem mieszkania zależy od postanowień umowy deweloperskiej. Dlatego, przed udaniem się na odbiór techniczny naszego „wymarzonego M” warto odświeżyć sobie zapisy umowy, którą zawarliśmy z deweloperem. Umowy deweloperskie mogą posługiwać się rozmaitymi synonimami do pojęcia przekazania kluczy. W umowie możne zatem być mowa o „odbiorze kluczy”, „wydaniu mieszkania”, „przeniesieniu posiadania”, czy nawet o „przejściu na nabywcę opłat eksploatacyjnych za mieszkanie”. Wszystkie powyższe pojęcia de facto oznaczają przekazanie kluczy i jeśli, według zawartej przez nas umowy, mają one nastąpić w dniu odbioru technicznego, oznacza to, że od razu po odbiorze możemy domagać się od dewelopera przekazania nam kluczy do mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że jeżeli umowa milczy na powyższy temat, przekazanie kluczy/wydanie mieszkania następuje w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc już po odbiorze mieszkania. Zgodnie z przepisami polskiego prawa, w razie braku odmiennych postanowień umownych, przejście posiadania mieszkania następuje w momencie przeniesienia jego własności na nabywcę, a więc dopiero po zawarciu notarialnej umowy przenoszącej własność.

Odbiór mieszkania na co uważać

Czy można odmówić przyjęcia kluczy od dewelopera po odbiorze mieszkania? W teorii nie: jeżeli umowa deweloperska mówi o tym, że przekazanie mieszkania następuje po odbiorze technicznym deweloper ma prawo domagać się od nas przyjęcia kluczy (zawsze, jeżeli deweloper nie naprawi usterek w terminie, można odstąpić od umowy: deweloperskiej lub przenoszącej własność, jeżeli zdążymy podpisać tę drugą).

Dowiedz się, kiedy możesz wymagać przekazania kluczy od dewelopera

W trakcie odbioru technicznego mieszkania nie skupiajmy się zatem na odbieraniu od dewelopera kluczy, ale na wskazaniu wszystkich wad i usterek mieszkania oraz na zadbaniu o to, żeby zostały one zapisane w protokole odbioru. Jak zatem prawidłowo przeprowadzić odbiór mieszkania od dewelopera?

Jak zrobić odbiór mieszkania od dewelopera?

Podczas odbioru technicznego mieszkania sprawdzamy, czy nie jest ono wadliwe. Na czym jednak polega „wadliwość” mieszkania, tj. jakie powinny być wzorce kontroli lokalu odbieranego na rynku pierwotnym? Tak naprawdę, podczas odbioru technicznego mieszkania kontrola nieruchomości lokalowej polega na weryfikacji jej zgodności z (a) dokumentacją umowną; (b) normami budowlanymi, a także na (c) wykryciu zwykłych wad i usterek. Wbrew pozorom pkt a-c powyżej nie koniecznie znaczą to samo.

Odbiór mieszkania co należy sprawdzić?

a) Kontrola zgodności mieszkania/domu z dokumentacją

Nie istnieje jeden standard techniczny oddawania mieszkań deweloperskich. To, czy w odbieranym lokalu mają się znaleźć tynki pierwszej lub drugiej klasy, a także to, jaki rodzaj wylewki ma zostać wykonany przez dewelopera wynika – tak samo jak np. metraż mieszkania – z umowy pomiędzy nabywcą a deweloperem. Jak mówi popularne przysłowie, na co człowiek się umówi, to będzie miał. Najczęściej sama umowa deweloperska nie podaje szczegółowej specyfikacji technicznej mieszkania, które ma zostać wybudowane i oddane przez dewelopera. Taka specyfikacja znajduje się jednak w dokumencie nazywanym „standardem wykończenia”. Standard stanowi z kolei obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, a ten ostatni jest integralną częścią umowy deweloperskiej (przy zawieraniu umowy deweloperskiej u notariusza nabywca oraz deweloper podpisują zatem zasadniczy tekst umowy oraz załączniki umowy takie jak prospekt i standard). Podczas odbioru technicznego mieszkania warto zatem zapoznać się ze standardem wykończenia, z którego dowiemy się m.in. o wszystkich elementach technicznych mieszkania, do jakich wykonania i oddania na naszą rzecz zobowiązał się deweloper.

b) Kontrola zgodności mieszkania/domu z normami budowlanymi

Niekiedy, pewne usterki mieszkania nie są konsekwencją niezrealizowania przez dewelopera obowiązków ze standardu wykończenia, ale po prostu niezastosowaniem się przez niego do powszechnie obowiązujących norm sztuki budowlanej, którym powinny odpowiadać nowowybudowane mieszkania lub domy (m.in. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Przykładowo, standard wykończenia nie musi i najczęściej nie będzie mówił o tym, że deweloper zobowiązuje się oddać na nas mieszkanie z prostymi kątami. Nawet bez tego rodzaju zastrzeżenia w prospekcie, kąty w mieszkaniu oddawanym przez dewelopera zawsze powinny być jednak zgodne z normą budowlaną, która mówi o dopuszczalnych odchyłkach. Inne normy, które należy znać przed odbiorem technicznym mieszkania od dewelopera to m.in. norma PN-ISO 9836:2015 określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, norma PN-B-10110:2005 mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie, a także norma PN-53/B-1014 mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych. To oczywiście nie wszystkie normy, które należy wziąć pod uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania. Podczas odbioru technicznego należy wykorzystać wszystkie normy budowlane, które pozwolą nam na zbadanie wszystkich elementów wykończenia, do których oddania na naszą rzecz (właśnie na podstawie standardu wykończenia) zobowiązał się deweloper.

c) Sprawdzenie zwykłych wad i usterek

Niekiedy (choć rzadko) nie jest konieczna wcześniejsza lektura standardu wykończenia oraz norm budowlanych, żeby stwierdzić wadliwość mieszkania. Czasami niektóre elementy zdiagnozowane w odbieranym mieszkaniu lub domu są po prostu wadami. Przykładowo, do stwierdzenia, że pęknięta szyba w oknie czy chwiejąca się balustrada są wadami mieszkania i powinny zostać naprawione przez dewelopera wystarcza nie lektura standardu wykończenia, czy znajomość norm budowlanych, ale zwykły zdrowy rozsądek.

Co po odbiorze mieszkania od dewelopera?

Jeżeli podczas odbioru technicznego mieszkania wynajęty przez nas inżynier-pomocnik albo my sami wykryjemy usterki, nie jest to jeszcze powód do zamartwiania się. Większość mieszkań od dewelopera ma od kilkunastu do kilkudziesięciu usterek i zwykle nadają się one do naprawy w ciągu kilku tygodni. Ważne, żeby wszystkie usterki wpisać do protokołu odbioru i żeby nie godzić się na sugestie dewelopera, że niektóre wady lub usterki można „pominąć”. Zgodnie z ustawą deweloperską, „deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad„, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, „usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego„.

Przekazanie kluczy po usterkowym odbiorze

W wypadku przekazania kluczy przy “usterkowym” odbiorze musimy mieć świadomość, że powinniśmy umożliwić deweloperowi “wejście” do mieszkania w celu naprawienia usterek. Jeżeli umowa mówi o przekazaniu kluczy w dniu odbioru, a deweloper naciska, że klucze zostaną przekazane dopiero po naprawie usterek, należy dopilnować, żeby na protokole deweloper podpisał się pod wzmianką, że godzi się na “późniejsze” przekazanie kluczy. Czasami, jeżeli deweloper nie chce przekazywać nam kluczy do mieszkania w momencie odbioru, jest to nawet korzystna sytuacja – dzięki temu podczas tzw. drugiego odbioru (tj. kontroli, czy deweloper usunął wady i usterki wskazane podczas pierwszego odbioru) możemy wytknąć deweloperowi wady i usterki, których nie zauważyliśmy podczas pierwszego odbioru. Jeżeli jednak deweloper nalega na przekazanie nam kluczy w dniu odbioru, a, zgodnie z umową deweloperską, moment wydania mieszkania jest tożsamy z momentem odbioru, nie mamy wyjścia – musimy odebrać klucze od dewelopera. Powyższe nie oznacza oczywiście, że deweloper nie ma obowiązku naprawy wad i usterek udokumentowanych protokołem odbioru: w takich sytuacjach deweloper zostawia sobie techniczną możliwość „wejścia” do mieszkania w celu naprawy zidentyfikowanych na odbiorze wad.

Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?

Jeżeli chcesz zamówić usługę odbioru technicznego mieszkania, skontaktuj się z nami (797 014 014) lub zarezerwuj termin odbioru. Pewny Lokal to jedyna ogólnopolska firma wyspecjalizowana w odbiorach technicznych mieszkań. Nasi inżynierowie pomagają nabywcom skontrolować mieszkanie oddawane przez dewelopera przy pomocy wymaganego sprzętu budowlanego (kątowniki, łaty, poziomice, pirometry, wilgotnościomierze, kamery termowizyjne, lasery krzyżowe, dalmierze laserowe itp.). Co miesiąc wykonujemy kilkaset odbiorów, dlatego wiemy, jakie są najczęstsze wady na poszczególnych inwestycjach deweloperskich oraz jakie są najpopularniejsze „uniki” deweloperów. Zamawiając usługę odbioru z nasza firmą, będziesz w bezpiecznych rękach i nie musisz się obawiać ewentualnych sztuczek dewelopera.